央行开会！房地产的滚雪球游戏有救了？

1月11日，央行上海总部召开了2021年上海货币信贷工作会议。

在这次会议中，央行上海总部提出——

稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。

01

疯狂的楼市

木秀于林，风必摧之。

最近的一线城市，表现得都很“秀”——以上海为例，在刚刚过去的12月份，上海二手房成交量达到了3.89万套，环比上涨20.69%，同比上涨96.93%，成交量增长之明显不用多说，身在其中的人都有切身感受。

在这种态势下，出现“凡学家”也就不足为奇了。

最近，楼市中就凭空冒出了一群“凡学家”，他们自称拥有资金千万，现正在寻觅一套心仪好房。但是挑拣来，挑拣去，好不容易看到个顺眼的，只要稍作犹豫，那么看中的房子必定会被别的买家订走，“凡学家”们总是找不到自己心仪的房子。

最后，他们还要加上一句感慨：

上海的有钱人，比你想象的还要多！

事实上，从冰山指数来看，上海楼市回暖是从2020年4月开始的，并没比深圳的行情晚多久。这股上涨势头一直维持到10月份，然后在11月、12月彻底爆发，为大众表演了一出年终房价大跳涨的戏码。

期间二手房市场更是混乱，房东坐地涨价百万的情况也是时有发生。

照这个架势涨下去，上海房价突破20万/㎡，简直是指日可待啊！

而业界的分析也主要围绕在刚需群体上。有分析认为，几年前被上海限购政策“赶跑”的那一群人如今又回来了，大量需求的释放，才是上海楼市升温的关键。

这样的理由，站长之前在针对深圳楼市的分析中也看到过类似的表述。只不过，针对深圳的说辞主要是“特区涌入了大量年轻人，他们的需求释放，导致了深圳楼市的升温”。不过，深圳房抵经营贷的案例告诉我们，刚需的确可以影响房价，但对楼市而言，大量资金流入楼市，才是房价升温的关键。

简而言之，水灌多了，自然就会漫到房价上。

1月11日，央行上海总部召开了2021年上海货币信贷工作会议，传达贯彻2021年人民银行货币信贷会议精神。在部署2021年工作时，央行上海总部提出：

稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。

若是追溯起来，央行上海总部提出“合理控制房地产贷款规模”，跟十多天前的房贷新规紧密相关。

02

升级的危机

在2020年的最后一天，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为各类银行机构的房地产贷款占比画了一条“红线”。

按照通知中的规定，房地产贷款被分成了五档：

中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行的占比分别为27.5%、20%；中资小型银行的占比分别为22.5%、17.5%；非县域农合机构的占比分别为22.5%、17.5%；县域农合机构分别为17.5%、12.5%；村镇银行分别为12.5%、7.5%。……

新规定释放的信号非常明显，就是从金融层面上调整房地产市场，并防范相关风险。而站长要指出一个关键点，请大家注意——新增的房地产贷款规模，跟房价之间有着千丝万缕的关系。

以2015年为基准，当年的新增房地产贷款占比是30.6%。在经历了房地产去库存政策后，房地产贷款占比猛增至2016年的44.8%，各地房价也在此期间全面上涨，从三四线城市蔓延至一二线城市，全国房价大涨。

在此后的2017年，各地楼市开始陆续进入调控期，北京、上海、广州等城市纷纷陷入横盘，房价下跌，购房者的观望情绪日益明显。到2019年时，当年新增房地产贷款占比又回落到了34.0%。

从这几年的数据，我们也可以看出房贷规模与房价之间的共生关系——房价上涨，房贷规模大增；房价下跌，房贷规模下降。

2020年下半年，有媒体调查了各大银行新增房地产贷款占比。其中，浦发银行新增涉房贷款1036.28亿元，占全部新增贷款的49.31%。平安银行新增涉房贷款963.25亿元，占全部新增贷款的52.01%。

如此看来，2020年楼市的蠢蠢欲动，也就有了一个金融层面的解释。

楼市的振奋，自然也表现在了居民部门的杠杆率上。前段时间，央行发布了《中国金融稳定报告（2020）》，报告提到，2019年个人住房贷款余额为30.16万亿元，同比增长16.7%，增速较2016年高位回落了约21个百分点。

而我国的杠杆率也在不断攀升，2017年，我国居民部门的杠杆率为48.97%；2018年，这个数值增长到了52.1%；到了2019年，已经达到了55.8%。

有业内人士表示，从2015年开始到现在，我国居民部门的杠杆率每年增幅大概是3.9个百分点，这五六年跟美国次贷危机之前五六年的升幅，基本上是相当的。

你品。

03

结语

房地产的本质，其实还是个金融游戏。

无论是广受诟病的预售制，还是老百姓撬动的杠杆率，都是金融的一部分。而在眼下，居民中长期贷款中占比最大的毫无疑问，还是房贷。

过去几十年里，房地产市场靠着金融手段越滚越大，逐渐发展出几十亿的规模，体积越来越庞大。掺和在其中的房企和老百姓，身上的债务也都跟雪球一样，越滚越大。

这样的房地产市场，如果还想要维持规模，就必须保持一定的增量，不断注入新的资金。

也正因如此，控制房地产贷款规模，对楼市而言，本身就是一种调控。

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